Analizador de hipotecas con deducciones fiscales

01
Sep


UPDATE: Nueva versión 1.01 que corrige un bug con la cuenta vivienda que hacía que se contara por duplicado sus deducciones

 


Pronto tenemos que tomar la segunda gran decisión dentro de la vida de una hipoteca (la primera es constituirla ;)). Esta decisión es: amortizar o no amortizar? Cuanto amortizar? Amortizar a plazo o cuota? La principal duda surge sobre todo por las deducciones. Sale a cuenta amortizar más del máximo que deduce la Agencia Tributaria?

Y también tengo algunos amigos preocupados por otra pregunta: compro antes de que el Gobierno quite las deducciones a la vivienda? O espero a que, hipotéticamente, bajen los precios el año que viene cuando ni cristo comprará pisos? Aunque haya de devolver lo que ya me han deducido de la cuenta vivienda? Seria interesante saber cuanto ha de bajar un piso para que te salga a cuenta no disfrutar de las deducciones durante toda la vida de la hipoteca…

Así que ni corto ni perezoso, y sin haber encontrado nada que calculara esto, he hecho una hoja de cálculo para calcular EXACTAMENTE como y bajo qué circunstancias sale a cuenta amortizar más de este máximo. Viene a ser un comparador de intereses a pagar en la hipoteca versus deducciones de la misma.

spreadsheet

Analizador intereses vs. deducciones (160KB)

Esta hoja de cálculo sirve para calcular la cantidad total de intereses que se tendrán que pagar y las deducciones fiscales que se recibirán para una hipoteca con sistema de amortización francés (amortizando el plazo y máximo 40 años) y revisión de intereses anual constituida antes del 1 de Enero del 2011.

Posibilidades de personalización

Obviamente, se puede personalizar fácilmente para tu hipoteca. Las características configurables son:

  • Capital, por cuanto es la hipoteca
  • Interés
  • Interés de amortización (para calcular los intereses totales al optimizar las amortizaciones)
  • Meses de duración de la hipoteca
  • Núm. titulares, ya que según sean uno o dos (o más) las deducciones son diferentes
  • Cuenta vivienda, en caso que se tenga cuenta vivienda también entra dentro del cálculo, como más deducciones
  • Mes inicio hipoteca, ya que las deducciones se regulan por los años naturales-fiscales
  • Se puede indicar un interés concreto a cada año de la hipoteca

Principales objetivos de la herramienta

El objetivo principal, y que no se puede calcular con otras herramientas de cálculo de tablas de amortización, es conseguir responder tres preguntas:

  • Es mejor no superar el máximo anual de la deducción fiscal con las amortizaciones o económicamente es beneficioso?
  • Cual es el momento económicamente más favorable para constituir la hipoteca y para realizar las amortizaciones?
  • Y de regalo, cómo afectará la desaparición de las deducciones por vivienda habitual? Qué será mejor, esperar a después de Enero del 2011 a que desaparezcan las deducciones y bajen los precios o adelantar la compra?

El punto de inflexión

Básicamente, hay un punto en el que los intereses y las deducciones se equiparan, cuando la diferencia valga 0. Es muy interesante calcularlo, ya que cuando ganen las deducciones es más beneficioso no amortizar anualmente más del máximo a deducir, ya que así se alarga el período de deducción. En cambio, si ganan los intereses, significa que es más beneficioso amortizar todo lo que se pueda, aunque se pase del máximo a deducir, porqué los intereses no se cubren con las deducciones.

Para una hipoteca media este valor está alrededor del 4,1% de interés (teniendo en cuenta las deducciones de la cuenta vivienda, sino está sobre el 3,8%).

UPDATE: Muchas gracias a todos y todas que me habéis ayudado a mejorarlo!!!! Gracias beta-testers!

Licencia

La hoja de cálculo es de libre uso, siguiendo las condiciones de la licencia Creative Commons detallada dentro del fichero. Cualquier bug que encontréis será altamente valorado!! A ver si entre todos lo podemos mejorar.

PD: El logo de OpenOffice.org no me hace sentir tan mal de haberlo hecho en Excel 😀

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  1. Anonymous 18/09/2010

    […] […]

  2. tonig 29/09/2010

    Fantástica herramienta, muchísimas gracias por liberarla. Me ha venido bien para hacer cálculos y clarificar la situación.

    Quería avisar, sin embargo, de que no es suficiente el uso de ésta para tomar decisiones correctas desde un punto de vista financiero.

    Por ejemplo, en el momento actual con el euribor al 1,5% es una equivocación amortizar más del tope de desgravación fiscal, puesto que se pueden encontrar fácilmente depósitos anuales en el mercado al 3% y es más rentable poner ese dinero extra en un depósito.

    El problema principal de la hoja, en cualquier caso, es que suma importes en diferentes momentos del tiempo (ver aquí: http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/ para una extensísima discusión del tema).

    De nuevo, gracias por el fantástico trabajo que has hecho, aunque yo que soy un poco tiquistiquis le haya encontrado estas pegas 😉

  3. Tomàs Reverter 29/09/2010

    Hola tonig,

    Gracias por tu comentario!!!! Te doy toda la razón, no es suficiente para tomar decisiones correctas, pero ayuda a clarificar ciertas situaciones.

    Justamente mi objetivo inicial era calcular en que punto deja de ser una equivocación amortizar más del tope, y encontré que para la hipoteca media este límite esta alrededor del 3,7% de interés total, en este punto se paga tantos intereses como deducciones recibes.

    Era consciente de los cálculos a plazo, pero no se me había ocurrido incluirla en la hoja. La página lo explica divinamente jejeje Crees que seria útil añadir el valor de los plazos a pago en el Excel? O dificultaría más la comprensión de los números?

    Los tiquismiquis son los mejores betatesters!! 😉

  4. Pujol 29/10/2010

    Re tomàs crec que m’ha tocat l’hora de la hipoteca!!!! jejejej

    Molt be el excel !!! Com sempre un crack!!!!!

  5. Tomàs Reverter 29/10/2010

    Jajajaja ànims!!! Que no t’assuste això de la hipoteca 😉

  6. Pat 24/11/2010

    Hola Tomàs,
    jo volia preguntar si hi ha una data millor per amortitzar parcialment la hipoteca? és millor a final d’any (quin dia) o a principis d’any??
    Gràcies!

  7. Tomàs Reverter 24/11/2010

    Hola Pat!

    Tens dues opcions:
    1) Si els diners els has de tenir al compte corrent, on no crèixen, és millor amortitzar parcialment a principis d’anys. D’aquesta forma t’estalviaràs els interessos de la resta d’any.
    2) En canvi, si estàs acostumada a utilitzar altres productes financers d’inversió, com dipòsits, pots aconseguir més rendiment invertint-los en altres llocs i amortitzant a finals d’any.

    Depenent del teu perfil, una o l’altra.

    Per saber quin producte financer et “convé”, has de comparar els interesos. Imaginat que tens una hipoteca al Euribor+0,5, sent que l’Euribor està més o menys a l’1.5, ara mateix tindres un interes al voltant del 2%. Aquest interés l’has de comprar amb l’interés TAE dels dipòsits, per exemple, pots trobar depòsits que et donin el 4,5%. Per tant, si els diners que a principi d’any faries servir per amortitzar la hipoteca els inverteixes en un dipòsit, surts guanyant un 4,5-2=2,5%.

    Espero que no m’hagi quedat molt espessa la resposta 😉

  8. MARIA JESÚS 07/12/2010

    Gracias, por esta tabla tan útil, me deja mirar todas las amortizaciones y puedo variar tantas veces quiera los datos. Eso sí a tener en cuenta, que la hipoteca cuanto más tiempo, más riesgo de variación, y si ahora está bajo solo le queda subir…. Espero que tarde en subir, por la crisis. Aunque también deseo una recuperación. Aiss quin dilema!! jo també haurè de formalitzar hipoteca, durant aquest mes de desembre, si el banc me la dona…

  9. Tomàs Reverter 07/12/2010

    Com a recent hipotecat, penso que tant de bo tardi en pujar!! 😉 La veritat és que crec que no hi ha cap relació entre els valors alts d’euribor i la recuperació. Què l’euribor pugi significa que els bancs europeus desconfien entre ells… A veure si te sort i la pots constituir ben aviat! 😀

  10. carlos 26/03/2011

    Tomas, ante todo gracias por la aplicación… un par de comentarios;

    1. para un valor de hipoteca >382.000€, i=2.5%, 2 titulares, 360 meses resulta que el cálculo de “duración de la hipoteca” supera al periodo de contratación,se va a 30’2 años… error del programa

    2. para la misma hipótesis anterior pero capital de 509.000€ se va a un plazo de “duración de la hipoteca” mayor a 40 años, y no es que de error sel programa sino que se vuelve loco.

    A tu cuestión te respondo por adelantado, sí existe gente que pide hipotecas de 500k€.

    Si lo solucionas enviame un mail con la nueva versión pues creo que es de gran ayuda.

    Saludos

  11. SERGI 11/07/2011

    Hola Tomas,
    m’acabo d’enterar d’aquesta fulla d’excel que has disenyat per al càlcul de les hipoteques. Tenint en compte que ja no hi ha deduccions fiscals es podria calcular realment que ens interessa més avui, vèncer ràpidament la hipoteca o és a dir si la pots fer a 10 anys millor que a 20 i si realment és millor amortitzar a cuota o a plaç ?
    Gràcies.

  12. Tomàs Reverter 12/07/2011

    Hola Sergi!

    Doncs si avui constitueixes una hipoteca, sense cap dubte, com menys tardis en pagar-la millor, ja que no tens cap contraprestació als interessos que estàs pagant. Fins ara, les desgravacions contrarestaven (en més o menys mesura) els interessos que et cobrava el banc. És a dir, pagar en 10 anys millor que 20.

    Ara bé, a l’hora de demanar-la, fes càlculs per calcular que amb un euribor del 6% puguis pagar, ja que el màxim va arribar casi al 5,5%. D’aquesta forma et cobriràs les espatlles si les coses van maldades. I si les coses van bé, amortitzes.

    Sobre quota o plaç, a llarg plaç i contant la variació de valor per inflació, és casi casi exactament el mateix, econòmicament parlant. La variació real la trobes amb el recurs que alliberes:
    – Amoritzant a plaç fas que la hipoteca et duri menys, i per tant, disminueixes (alliberes) el risc de l’endeudament. Imaginat que d’aquí 15 anys hi ha una nova crisi i l’Euribor puja al 10%, però com has amortitzat a plaç, la hipoteca l’has pagat en 10 anys. En aquest cas, gràcies a la disminució de risc de l’amortització a plaç aquesta crisi no t’afectaria la teva hipoteca). A menys temps, menys risc.
    – Amoritzant a quota augmentes la teva capacitat d’estalvi, i per tant, augmentes la capacitat d’amortització d’interessos no vençuts. D’aquesta forma aniràs “més còmode” per pagar i podràs estalviar més.

    Jo crec que el recomanable és una posició mixta. Els 2-4 primers anys amortitzar quota, i entre la reducció de la quota i la inflació tindràs més comoditat. A partir de llavors, ja pots amortitzar tot a plaç.

    Tu que n’opines?

    Salut!