ACTUALIZACIÓN: Entrevista en el Diari de Tarragona:

Pronto tenemos que tomar la segunda gran decisión dentro de la vida de una hipoteca (la primera es constituirla ;)). Esta decisión es: amortizar o no amortizar? Cuanto amortizar? Amortizar a plazo o cuota? La principal duda surge sobre todo por las deducciones. Sale a cuenta amortizar más del máximo que deduce la Agencia Tributaria?

Y también tengo algunos amigos preocupados por otra pregunta: compro antes de que el Gobierno quite las deducciones a la vivienda? O espero a que, hipotéticamente, bajen los precios el año que viene cuando ni cristo comprará pisos? Aunque haya de devolver lo que ya me han deducido de la cuenta vivienda? Seria interesante saber cuanto ha de bajar un piso para que te salga a cuenta no disfrutar de las deducciones durante toda la vida de la hipoteca…

Así que ni corto ni perezoso, y sin haber encontrado nada que calculara esto, he hecho una hoja de cálculo para calcular EXACTAMENTE como y bajo qué circunstancias sale a cuenta amortizar más de este máximo. Viene a ser un comparador de intereses a pagar en la hipoteca versus deducciones de la misma.

spreadsheet

Analizador intereses vs. deducciones (160KB)

Esta hoja de cálculo sirve para calcular la cantidad total de intereses que se tendrán que pagar y las deducciones fiscales que se recibirán para una hipoteca con sistema de amortización francés (amortizando el plazo y máximo 40 años) y revisión de intereses anual constituida antes del 1 de Enero del 2011.

Posibilidades de personalización

Obviamente, se puede personalizar fácilmente para tu hipoteca. Las características configurables son:

  • Capital, por cuanto es la hipoteca
  • Interés
  • Interés de amortización (para calcular los intereses totales al optimizar las amortizaciones)
  • Meses de duración de la hipoteca
  • Núm. titulares, ya que según sean uno o dos (o más) las deducciones son diferentes
  • Cuenta vivienda, en caso que se tenga cuenta vivienda también entra dentro del cálculo, como más deducciones
  • Mes inicio hipoteca, ya que las deducciones se regulan por los años naturales-fiscales
  • Se puede indicar un interés concreto a cada año de la hipoteca

Principales objetivos de la herramienta

El objetivo principal, y que no se puede calcular con otras herramientas de cálculo de tablas de amortización, es conseguir responder tres preguntas:

  • Es mejor no superar el máximo anual de la deducción fiscal con las amortizaciones o económicamente es beneficioso?
  • Cual es el momento económicamente más favorable para constituir la hipoteca y para realizar las amortizaciones?
  • Y de regalo, cómo afectará la desaparición de las deducciones por vivienda habitual? Qué será mejor, esperar a después de Enero del 2011 a que desaparezcan las deducciones y bajen los precios o adelantar la compra?

El punto de inflexión

Básicamente, hay un punto en el que los intereses y las deducciones se equiparan, cuando la diferencia valga 0. Es muy interesante calcularlo, ya que cuando ganen las deducciones es más beneficioso no amortizar anualmente más del máximo a deducir, ya que así se alarga el período de deducción. En cambio, si ganan los intereses, significa que es más beneficioso amortizar todo lo que se pueda, aunque se pase del máximo a deducir, porqué los intereses no se cubren con las deducciones.

Para una hipoteca media este valor está alrededor del 4,1% de interés (teniendo en cuenta las deducciones de la cuenta vivienda, sino está sobre el 3,8%).

UPDATE: Muchas gracias a todos y todas que me habéis ayudado a mejorarlo!!!! Gracias beta-testers!

Licencia

La hoja de cálculo es de libre uso, siguiendo las condiciones de la licencia Creative Commons detallada dentro del fichero. Cualquier bug que encontréis será altamente valorado!! A ver si entre todos lo podemos mejorar.

PD: El logo de OpenOffice.org no me hace sentir tan mal de haberlo hecho en Excel 😀

  1. Carlos Perez 28/01/2013

    Hola, me han pasado el link pero no puedo bajar el excel, existe la posibilidad de que me lo mandes???

    Mil gracias